Zima to czas wzmożonej pracy zarządców nieruchomości. Odśnieżanie, odladzanie, pilnowanie, by nikt nie poślizgnął się na oblodzonym chodniku. Ale co, gdy mimo to dojdzie do wypadku? Albo gdy pęknie rura w pionie instalacji i woda zaleje kilka pięter? Pierwszym odruchem poszkodowanego jest wezwanie zarządcy i jego ubezpieczyciela. Niestety, odpowiedź wcale nie jest oczywista. Zakres odpowiedzialności cywilnej zarządcy, podobnie jak granice jego obowiązkowej polisy OC, mają precyzyjne ramy, które często zaskakują zarówno mieszkańców, jak i samych zarządców.

Komu można przypisać winę za szkodę?

Podstawowe źródło odpowiedzialności zarządcy znajduje się w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 415, kto z własnej winy wyrządził szkodę, jest zobowiązany do jej naprawienia. W przypadku wspólnot mieszkaniowych kluczowy jest jednak art. 429, który mówi o odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez osobę, której powierzono wykonanie czynności. Jeśli wspólnota powierzyła zarząd profesjonalnej firmie, to właśnie ta firma, a nie członkowie zarządu, odpowiada za swoje zaniedbania, np. nieodśnieżenie chodnika czy brak reakcji na awarię. Oczywiście, o ile zakres tych obowiązków został jasno określony w umowie o zarząd. To ona jest kluczowym dokumentem – jeśli zarządca nie ma w umowie zapisanego obowiązku odśnieżania do godziny 6:00 rano, to trudno przypisać mu winę za wypadek o 7:30.

Ustawodawca nakłada na zarządców obowiązek posiadania polisy OC na wypadek takich zdarzeń. Minimalna suma gwarancyjna to równowartość 50 000 euro. Problem w tym, że w przypadku poważnych szkód, jak pożar instalacji elektrycznej czy zalanie całego budynku, ta kwota bywa śmiesznie niska. Ubezpieczyciele często oferują tzw. polisy nadwyżkowe, ale one nie są obowiązkowe i w wielu przypadkach zarządcy rezygnują z ich wykupienia, narażając się na ogromne ryzyko.

Terminowe przeglądy to podstawa sukcesu w sporze z ubezpieczycielem

Nawet jeśli zarządca ma polisę OC, to nie oznacza, że ubezpieczyciel wypłaci odszkodowanie w każdej sytuacji. Jednym z najczęstszych powodów odmowy wypłaty jest brak wymaganych przepisami przeglądów technicznych. Zgodnie z art. 62 Prawa budowlanego, zarządca (lub właściciel) budynku ma obowiązek przeprowadzania regularnych kontroli, w tym rocznych przeglądów stanu technicznego oraz pięcioletnich badań instalacji elektrycznej i piorunochronnej.

Ubezpieczyciele bardzo rygorystycznie podchodzą do tego obowiązku. Jeśli dojdzie do pożaru spowodowanego zwarciem w instalacji, a okaże się, że zarządca nie zlecił wymaganego przeglądu pięcioletniego, to firma ubezpieczeniowa może odmówić wypłaty odszkodowania, powołując się na rażące niedbalstwo. Argumentacja jest prosta: gdyby przegląd został wykonany, usterka zostałaby wykryta i usunięta, a do szkody by nie doszło.

Kiedy odpowiedzialność przejmuje ubezpieczyciel, a kiedy zarządca odpowiada sam?

Polisa OC zarządcy nie chroni przed wszystkimi konsekwencjami. Aby skutecznie dochodzić odszkodowania, poszkodowany musi udowodnić trzy przesłanki:

• Zaistnienie szkody (np. zalanie mieszkania, uszkodzenie mienia, wypadek na chodniku).
• Działanie lub zaniechanie zarządcy, które naruszało jego obowiązki (wynikające z umowy lub przepisów).
• Związek przyczynowo-skutkowy między tym zaniedbaniem a szkodą.

Jeśli wszystkie te warunki są spełnione, poszkodowany może kierować roszczenia bezpośrednio do ubezpieczyciela zarządcy. W praktyce jednak wiele spraw kończy się w sądzie, ponieważ firmy ubezpieczeniowe często zaniżają kwoty wypłat. Zdarza się, że wypłacają symboliczne 3-4 tysiące złotych, a dopiero po procesie sąd zasądza dodatkowe kilkadziesiąt tysięcy złotych tytułem zadośćuczynienia.

W sytuacji, gdy szkoda wynika z decyzji samej wspólnoty, a nie zaniedbania zarządcy, sytuacja wygląda inaczej. Jeśli zarządca zgłasza konieczność przeprowadzenia kosztownego remontu dachu, a wspólnota nie wyraża zgody na sfinansowanie prac, to odpowiedzialność za ewentualny późniejszy zalew spada na wspólnotę, nie na zarządcę. W takim wypadku to właściciele lokali odpowiadają za szkody własnym majątkiem.