Rynek PRS (Private Rented Sector) w Polsce wciąż raczkuje, ale nabiera tempa. Według szacunków EY, na koniec 2022 r. zasoby najmu instytucjonalnego wynosiły ok. 8,5 tys. mieszkań, a w perspektywie kilku lat może trafić na rynek nawet 55,5 tys. kolejnych lokali. Dla inwestorów i firm zarządzających portfelami mieszkań to ogromna szansa, ale też nowy poziom ryzyka. Pojedynczy najemca to jedno. Portfel kilkuset lokali to już działalność operacyjna, która wymaga systemowego zarządzania ryzykiem prawnym i ubezpieczeniowym. Klasyczna umowa najmu i standardowa polisa OC tu nie wystarczą.
Najem instytucjonalny jako narzędzie ochrony interesów wynajmującego
Najem instytucjonalny to rozwiązanie wprowadzone ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości w 2017 roku, dedykowane wyłącznie podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Jego kluczowa przewaga nad zwykłym najmem czy najmem okazjonalnym leży w procedurze eksmisji. Najemca składa przed notariuszem oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do opróżnienia lokalu, a co istotne – nie wskazuje lokalu zastępczego i z góry rezygnuje z prawa do lokalu socjalnego. Oznacza to, że po zakończeniu umowy wynajmujący może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a następnie wszcząć egzekucję komorniczą. To skraca proces odzyskania lokalu z miesięcy lub lat do kilku tygodni.
W praktyce zarządzania portfelem mieszkań warto jednak pamiętać o kilku szczegółach. Umowa najmu instytucjonalnego zawierana jest zawsze na czas oznaczony, bez górnego limitu 10 lat, który obowiązuje w przypadku najmu okazjonalnego. Co więcej, wynajmujący może żądać kaucji maksymalnie do wysokości 6-krotności miesięcznego czynszu, a umowa nie podlega obowiązkowi zgłoszenia do urzędu skarbowego. Dla dużego operatora to wymierne oszczędności administracyjne i większa elastyczność w kształtowaniu relacji z najemcami.
Wielowarstwowy program ubezpieczeniowy – co musi znaleźć się w portfolio
Sam najem instytucjonalny to jednak dopiero podstawa. Profesjonalny zarządca portfelem mieszkań musi zbudować wielowarstwowy system zabezpieczeń. Pierwsza warstwa to obowiązkowe OC zarządcy nieruchomości. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów, minimalna suma gwarancyjna wynosi równowartość 50 000 euro. Polisa obejmuje szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem zarządcy w związku z zarządzaniem nieruchomością – od wypadków na nieodśnieżonym chodniku po zalania z części wspólnych. W przypadku portfela o dużej wartości warto jednak rozważyć polisy nadwyżkowe, które podnoszą tę kwotę do poziomu adekwatnego do skali działalności.
Druga warstwa to ubezpieczenie samego mienia. Polisa powinna obejmować zarówno budynek, jak i wyposażenie lokali na wypadek pożaru, zalania, przepięcia czy kradzieży. Tu kluczowe jest poinformowanie ubezpieczyciela, że nieruchomości przeznaczone są na najem – to wpływa na wycenę ryzyka i zakres ochrony. Trzecia, często pomijana warstwa, to zabezpieczenie przepływów finansowych. Ubezpieczenie czynszu to produkt, który wypłaca odszkodowanie w przypadku, gdy najemca przestaje płacić. Według danych simpl.rent, polisa może pokryć do 3 miesięcy zaległego czynszu, a proces wypłaty trwa nawet kilka dni od zgłoszenia. Dla portfela kilkudziesięciu lokali to bufor, który ratuje płynność operacyjną.
Ostatni, ale nie mniej ważny element, to ubezpieczenie kosztów prawnych. Postępowania eksmisyjne, nawet przy najmie instytucjonalnym, generują koszty – od opłat komorniczych po honoraria kancelarii. Polisa z odpowiednim limitem (np. 30 000 zł) zabezpiecza te wydatki, a w ramach niektórych produktów ubezpieczyciel przejmuje również windykację zaległych należności. Kompleksowy program ubezpieczeniowy dla portfela PRS powinien zatem łączyć te cztery filary: OC zarządcy, ubezpieczenie mienia, ochronę czynszu oraz ochronę prawną. Tylko wtedy ryzyko jest realnie kontrolowane.
